阳江阳西：83起物业纠纷一朝解！

近日，随着调解书陆续转交到业主手中，83名业主的烦心事终于得以圆满解决，摆脱了与物业公司长期“扯皮”的困境。

业主困境：装修保证金难归还

陈某系阳江市阳西县某小区业主，装修前，根据《前期物业服务合同》约定，向物业公司缴纳装修保证金2000元。不料完工后，陈某向物业公司申请退还装修保证金时，却遭到物业公司的各种推诿。

经过一番打听，陈某发现被物业公司扣留保证金的业主不在少数。这些同仇敌忾的业主迅速集结，抱团向物业公司维权，中途陆续有业主加入，最后竟有83人之多。

业主与物业公司交涉无果后向开发商求助，开发商多次调解仍未解决问题。

“这物业公司太无赖了，我们要求更换物业公司。”在大部分业主的强烈要求下，开发商迫于压力，决定不再续约并让物业公司撤场。

然而，物业公司撤场后，装修保证金问题依旧悬而未决。

维权选择：业主诉诸公堂

无奈之下，2025年1月，83户业主将物业公司及其法定代表人谭某诉至阳西县人民法院，要求退还保证金及利息。

案件分到阳西县人民法院立案庭副庭长李亮的手里，为了解清楚事情缘由，李亮致电双方。

物业公司称由于业主未缴纳物业费，所以在结清所欠费用之前，无法退还保证金。而业主则称，之所以不缴纳物业费是因为物业公司不退还保证金在先。

公说公有理，婆说婆有理。双方各执一词，究竟是物业不退保证金在先，还是业主不交物业费在先？

经调查发现，物业公司因经营不善陷入债务危机，无力退还业主的保证金。业主们因无法取回保证金，只能选择拒缴物业费来表示不满。

在厘清案件事实、找准矛盾症结后，李亮意识到，尽管案件金额不大，但涉及83个家庭的切身利益。若简单一判了之，不仅无法化解矛盾，后续执行还可能激化矛盾，甚至引发群体性纠纷。

调解破局：法官出招促和解

从法理上看，装修保证金是为确保业主及装修企业在装修过程中遵守相关安全规范而收取的费用，通常在验收合格后退还；而物业费则是业主依据物业服务合同约定支付的服务费用，二者性质不同。即使装修保证金未退还，业主仍应依约支付物业费。

但从情理上讲，物业公司不退保证金在先，业主拒缴物业费虽不合法，却是符合群众朴素的公平正义观。为尽快兑现当事人权益，调解是最佳方案。

想到这里，李亮决定组织双方当事人调解。

“谭某，物业公司无权长期扣留业主的装修保证金。现在是庭前调解阶段，一切都可以商量。你们有什么困难可以说出来，我们一起想办法解决。”李亮致电物业公司的法定代表人谭某，指出了物业公司的理亏之处，引导其接受调解。

“李法官，我们公司经营遇到困难，目前一次性退还这么多保证金确实有压力，希望能宽限些时间。另外，部分业主们拒缴物业费，起诉的业主还拖欠了好几个月物业费，这笔费用该如何处理？”谭某深知扣留业主保证金不合法，态度有所松动，并表示愿意接受调解。

了解到物业公司的困境后，李亮耐心地对谭某说道：“我之前已经和业主们沟通过，他们拖欠物业费实属无奈之举。如果你们愿意退还装修保证金，业主们会立即结清物业费。或者，我们可以采用保证金与物业费互抵的方式，多退少补，这样既能解决你们的困境，也能保障业主的权益，你觉得这个方案如何？”李亮顺势提出保证金与物业费互抵的方案。

李亮的话如同一颗定心丸，谭某经过一番思考后爽快同意。李亮趁热打铁，迅速与业主这边的律师沟通调解方案，业主这边对调解方案亦表示认可。

最终，双方签订调解协议：装修保证及与物业费相抵后，剩余的保证金由物业公司择日分批付清，法定代表人谭某负连带责任。

至此，涉及83名业主的物业纠纷终于尘埃落定。

近年来，物业纠纷数量持续上升，成为困扰社会的一大难题。如何坚持和发扬新时代“枫桥经验”，将矛盾化解在基层，真正做到“小事不出社区，大事不出街道”，不仅是法律问题，更是社会治理的重要课题。

阳西县法院注重运用先行调解方式化解涉众物业纠纷，2025年以来共调解促成119件物业合同纠纷案件实质解纷，调撤率达63.64%，有效化解了基层矛盾，维护社会稳定。

来源：阳江市中级人民法院